不動産取得税の計算方法
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した際に都道府県が課す税金です。
不動産取得税は、取得した不動産の価額に税率をかけることで計算されます。
ただし、価額とは実際の売買額ではなく、固定資産税納税通知書に記載された評価額が基になります。
この評価額は不動産会社が売り主に対してヒアリングを行い、取得前に確定します。
登録免許税も同じように計算されるため、不動産会社が仲介している場合には売り主と連絡を取り合い、評価額を確認することになります。
中古住宅の軽減要件
中古住宅を購入する場合には、以下の基本要件が必要です。
1. 土地 – 土地を取得した日から1年以内に、その土地に自己の居住用中古住宅がある場合 – 自己の居住用中古住宅を取得した後、1年以内にその中古住宅に隣接する土地を取得していた場合
2. 建物 – 中古の住宅であり、自己の居住用であること また、不動産取得税の場合、面積要件が50㎡以上240㎡以下とされています。
登録免許税の場合と異なり、下限のみが設定されているので注意が必要です。
さらに、建物の軽減要件として、「新耐震基準に適合していることの証明」または「既存住宅瑕疵担保保険への加入」が要求されます。
なお、「既存住宅瑕疵担保保険への加入」はまだあまり普及していませんが、平成30年4月以降はこの保険への加入が義務付けられました。
これにより、既存住宅瑕疵担保保険に加入している物件が増えることが予想されます。
購入時には、必ず既存住宅瑕疵担保保険の加入有無に注目してください。
既存住宅瑕疵担保保険による税制上の優遇については、下記の記事で詳しく解説しています。
中古住宅の軽減額
中古住宅を取得する際には、不動産取得税の軽減額が適用されます。
この軽減額は、中古建物が新築された年月日によって異なる点がポイントです。
つまり、建物の築年数に応じて軽減額が変わります。
また、中古住宅の場合には、新築住宅と比べて不動産取得税の控除額が少なくなります。
新築住宅の場合は「1,200万円」までの控除が可能ですが、中古住宅の場合はこの限度額が適用されません。
ただし、新築住宅が必要とする面積要件（50㎡以上240㎡以下）は、中古住宅には適用されませんので、この面積要件をクリアしていれば中古住宅でも控除を受けることができます。
さらに、中古住宅の場合には土地に関しても軽減額があります。
土地の軽減額は、土地1㎡の評価額を基に計算されます。
具体的な計算式は以下の通りです。
土地の軽減額 = 土地1㎡の評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍 × 0.03 ただし、住宅の床面積の2倍には200㎡を限度としています。
この計算式で求めた軽減額と、固定の45,000円の中から大きい方の額が実際の控除額となります。
以上、中古住宅の軽減額についての詳細を説明しました。
不動産取得税の軽減は少し複雑ですが、上記の計算式を利用して適切な控除額を計算することができます。
中古住宅を購入する際には、軽減額の活用を検討してみてください。
土地の不動産取得税の計算方法
土地の不動産取得税は、土地の評価額に基づいて計算されます。
具体的な計算方法は、以下の通りです。
まず、土地の評価額を求めます。
評価額は、市町村の評価基準によって決定されます。
次に、評価額を1/2倍します。
これは、土地の評価額に対して軽減措置を適用するための計算です。
そして、1/2倍した評価額に3%をかけます。
この結果が、土地の不動産取得税の税額となります。
最後に、控除額を差し引いた金額が最終的な土地の不動産取得税となります。
まとめ
中古住宅を購入する場合、不動産取得税の軽減措置が適用されます。
しかし、その軽減措置は一定の要件を満たしている必要があります。
中古住宅の軽減措置の要件に満たしていない場合、控除額は適用されません。
ですので、中古住宅を購入する際は、要件についてしっかりと確認する必要があります。
中古建物の要件にも十分に留意しておくことが重要です。
中古建物の要件を満たしているかどうかは、不動産取得税の軽減措置の適用に影響しますので、注意しましょう。
