マンションや戸建てを住み替える際に気になるのは税金のことですよね。
不動産の購入や売却には税金がかかる場合がありますが、これを節税するための制度も様々存在します。
ただし、家を購入する際に利用できる「住宅ローン控除」と、家を売却する際に利用できる「譲渡所得（売却益）を控除するための特例」は同時に使うことはできません。
住み替えにおいては、税金だけでなく、どのように節税できるのかという点も気になるでしょう。
この記事では、住み替えにおいて利用できる各種控除をわかりやすく解説します。
さらに、どの制度を利用すれば最も節税効果が高いのかを、シミュレーションを通じて解説していきます。
住み替えにおいて最大限の節税をするためのすべての知識が詰まっていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね！
自宅購入で使える税金控除特例
住宅ローンを組んで新しい家を購入した場合、住宅ローン控除を利用することで、税金を大幅に節約することができます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、次の年から10年間、年末の住宅ローン残高の1%を年次所得税から差し引いてもらえる減税制度です（2019年10月に消費税10%に増税されたため、一定期間内の入居に限り13年間利用できます）。
毎年の控除限度額は40万円（「長期優良住宅」を購入した場合は50万円）であり、10年間の控除額は最大で400万円（長期優良住宅の場合は500万円）になります。
したがって、非常に大きな減税制度です。
住宅ローン残高が4,000万円以上ある年でも、控除額は40万円となります。
住宅ローン残高が5,000万円であっても、1億円であっても、控除額は40万円です。
もし、その年の所得税が40万円未満の場合、その差額が住民税から差し引かれることになります。
ただし、住民税からの差し引き額には上限があり、最大で13万6500円までです。
そのため、年末の住宅ローン残高が4,000万円以上あっても、以下のケースでは40万円の差し引きを受けることができないことに注意してください
・所得税と住民税の差額が40万円未満の場合
・所得税額が263,500円（40万円 – 住民税の最大差し引き額13万6500円）以下の場合。
住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除を受けるための条件は、次のようなものがあります。
まず、住宅を購入してから6ヶ月以内に自分自身がその住宅に入居する必要があります。
また、控除を受けるための年の制限は12月31日までとなっており、この期間内に引き続きその住宅に居住している必要があります。
さらに、控除を受ける年の合計所得が3000万円以下である必要があります。
もし合計所得が3000万円を超えている場合は、控除の対象外となってしまいます。
また、住宅の面積が50㎡以上である必要があります。
これは、一定の住環境の基準を満たしていることを意味します。
そして、最後の条件として、住宅ローンの返済期間が10年以上であることが挙げられます。
これは、長期間にわたって住宅ローンを返済していることを示しています。
自宅の売却益が出た時｜使える3つの税金控除特例
不動産を売却した際に得られる利益のことを「譲渡所得」と言います。
この譲渡所得には、住民税と所得税が課税されます。
自宅を売却して新しい住居を購入する際には、以下の3つの特別な控除があり、税金を節約することができます。
まず、3,000万円の特別な控除があります。
この特別控除は、譲渡所得に適用することができます。
また、軽減税率の特例もあります。
この特例では、売却益の一部を軽減税率で課税することができます。
さらに、マイホームの買い替え特例もあります。
この特例では、売却した自宅の売却益を新しい住居の購入に充てることで、譲渡所得に対する税金を減らすことができます。
ただし、これらの特例と住宅ローン控除は併用することはできません。
すべての特例を使うことはできないので、自分にとって最も有利な控除を選んで利用しましょう。
譲渡所得と税金の計算方法
まず、譲渡所得の算出方法と課税される税額の計算方法を詳しく説明します。
譲渡所得とは、家を売った際に得た収入から、取得費用と譲渡費用を差し引いた金額です。
具体的には、売却価格が譲渡収入金額となります。
取得費用は、家を購入する際の支出と、諸費用の合計から減価償却費相当額を引いたものです。
減価償却費は、購入した建物の金額に、償却率や経過年数を考慮して計算されます。
償却率は、木造の場合は0.031、コンクリート造の場合は0.015となります。
また、譲渡費用は、家を売る際にかかった様々な費用です。
さらに、このように算出された譲渡所得には、住民税と所得税が課税されます。
住民税と所得税の税額は、家を所有していた期間によって税率が異なります。
以上が、譲渡所得の算出方法と課税される税額の計算方法についての詳しい説明です。
これに基づいて、家を売却する際の税金の計算が行われます。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した際に課せられる譲渡所得税は、「マイホーム特例」としても知られる「3,000万円特別控除」という制度によって大幅に減税されます。
この3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除されるというものです。
この特例には、以下の主な適用要件があります。
まず、自分が実際に住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却を行う必要があります。
また、自宅を取り壊した場合は、以下の要件全てを満たす必要があります。
まず一つ目は、家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却することです。
つまり、家を取り壊した後1年以内に土地も売却しなければなりません。
二つ目は、家屋から住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却を行うことです。
つまり、家を住まなくなった日から3年以内に売却を完了させなければなりません。
さらに、売却までに敷地を駐車場など他の目的で使用していないことも要件の一つです。
つまり、売却までに敷地を駐車場など他の目的に使用せず、そのまま売却しなければなりません。
これらの要件を満たすことで、マイホーム売却の際に譲渡所得税の減税措置を受けることができます。
軽減税率の特例
3000万円の特別控除だけでは、譲渡所得を完全に減免することができない場合には、「軽減税率の特例」という制度を利用することができます。
この制度は、譲渡所得に課される税率を引き下げるものであり、マイホームの売却に限定されています。
具体的な適用条件は、3000万円の特別控除の要件に加えて、売却した年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年を超えているということです。
マイホームの買い替え特例
減税制度ではありませんが、「マイホームの買い替え特例」という制度があります。
この制度では、住み替えで得た所得にかかる税金を、住み替え先の住宅を売却する際まで繰り延べることができます。
ただし、この特例は住宅ローン控除との併用はできませんし、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とも併用することはできません。
マイホームの買い替え特例を適用するための主な要件は以下の通りです。
1. 自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
2. 自宅を取り壊した場合は、以下の要件全てを満たすこと。
1.家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却すること。
2.家屋に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
3.売却までに敷地を駐車場などにしていないこと。
●売った人の居住期間が10年以上であり、売った年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年以上であること。
●売買代金が1億円以下であること。
●買い替え先の住宅の床面積が50㎡以上かつ土地面積が500㎡以下であること。
●買い替え先の住宅が一定の耐震基準を満たすものであること。
また、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に、マイホームを買い替える必要があります。
自宅の売却損が出た時｜使える税金控除特例
もし自宅の売却で利益が出ず、逆に損失が出た場合、特例として「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」制度があります。
この制度を利用することで、売却時の損失を給与などの所得と合算して計算することができます。
売却損は課税対象ではありませんが、この特例を適用することで、売却時の損失分を他の所得と合算することができます。
また、1年間で損益通算できなかった分については、売却年の翌年から3年以内に繰り越し控除を受けることができます。
損益通算及び繰り越し控除の特例を適用するには、以下の要件があります： – 自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年以内の12月31日までに売却すること。
●売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以上であること。
●自宅を取り壊した場合は、以下の条件をすべて満たすこと： – 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却すること。
●家屋に住まなくなった日から3年以内の12月31日までに売却すること。
●取り壊された家屋及びその敷地は取り壊された年の1月1日時点での所有期間が5年以上であること。
●売却までに敷地を駐車場などにしていないこと。
●買い替え先の住宅の床面積が50㎡以上であること。
●買い替え先を10年以上の住宅ローンを使って購入すること。
●買い替え先には購入した年の12月31日までに入居または入居見込みであること。
この制度は住宅ローン控除と併用することもできます。
ただし、損益通算によって所得税が減少したりゼロになったりすると、住宅ローン控除の適用対象額が少なくなる可能性があります。
つまり、住宅ローン控除の効果が発揮されない期間が生じることがあります。
しかし、適用できなくなることは損失ではありません。
もし売却時に損失が出て、住宅ローンを利用して新しい家を購入する場合は、この特例と住宅ローン控除を組み合わせることをおすすめします。
事業用不動産を買い替えたときの税金控除特例
最後にご紹介するのは、「事業用不動産の買い替え特例」という制度です。
この制度は、自宅ではなく賃貸マンションなどの事業用不動産を買い替える場合に利用することができます。
この制度は、「マイホームの買い替え特例」と同じように、課税を将来に先送りすることができますが、先送りできるのは一部の税金のみです。
基本的には売却金額の20％に相当する税金は先送りできず、売却時に納税する必要があります。
ただし、地域によってこの割合は異なり、地価が高い場所ほど先送りできる部分は少なくなります。
事業用不動産の買い替え特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。
まず、事業用不動産から事業用不動産への買い替えであること。
そして、売却する時点での所有期間が10年以上であること。
さらに、売却の前年から翌年の間に買い替え先を購入していること。
そして最後に、買い替え先を購入してから1年以内にその不動産を事業用に使用していることです。
住み替えの場合、資金計画を立てることが重要です。
そのためには、「現在の家がどれくらいの値段で売れるのか」を把握することが第一歩です。
不動産の売却金額によっては、売却益を新しい物件の初期費用に回して、住宅ローンの借入額を減らすこともできます。
まず、自分の不動産の査定を依頼するために、不動産会社に相談する必要があります。
まとめ
住み替えの税金控除制度は少し複雑ですが、適切な制度を比較して慎重に選択すれば、非常に高い節税効果が得られます。
特に、譲渡所得が大幅に発生した場合には、住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらを選ぶかは悩ましいポイントです。
住宅ローン控除は10年間にわたって控除を受けるため、途中で所得税の額が減ってしまうと節税効果が低くなる制度です。
つまり、収入の変動も考慮しなければなりません。
一方、3,000万円特別控除は、一括で控除を受けることができる制度です。
迷う場合は、不動産会社や税理士に相談し、適切な判断をするようにしましょう。
