不動産購入時の登録免許税について詳しく解説
不動産の購入や買換えを考える際、気になるのが物件購入時にかかる登録免許税です。
登録免許税は、買主が支払う税金であり、事前にその費用を把握しておきたいものです。
では、不動産の登録免許税は具体的にどの程度かかるのでしょうか。
登記簿謄本に記載するための税金、登録免許税
登録免許税は、自分の所有権を登記簿謄本に記載する際に必要な税金です。
国税として徴収され、法務局に支払う事務手数料のような性質を持っています。
実際には、物件の引き渡しと同時に所有権移転登記が行われるタイミングで、登録免許税も支払われます。
通常は、登録免許税は所有権移転登記の前に支払いを済ませておくことが一般的で、引渡しの日には司法書士が買主の代わりに支払います。
売主と買主で登録免許税を分担することも可能ですが、一般的には買主が全額負担することが慣例です。
登記は買主の権利を守るために行われるものであり、そのために登録免許税は主に買主が支払うことが多いです。
なお、不動産の購入時には他にも不動産取得税が発生しますが、登録免許税と不動産取得税をまとめて「流通税」と呼ぶこともあります。
登録免許税の計算方法と費用
登録免許税は、以下の計算式で算出されます。
登録免許税 = 不動産の価額 × 税率 なお、不動産の価額とは、実際の売買額ではなく、固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額を指します。
ただし、実際の買取価格や市場価値が評価額よりも低い場合は、評価額ではなくその実態に基づいた価額が使用されることもあります。
登録免許税軽減措置とは
なお、中古住宅を購入する場合、登録免許税の軽減措置があります。
具体的には、中古住宅を購入する場合の登録免許税の額は、一定の条件を満たすと軽減されることがあります。
この軽減措置の詳細については別途解説します。
以上が、「登録免許税」についての詳しい解説です。
登録免許税についての理解が深まり、軽減措置などの特例も把握できることでしょう。
住宅の購入は軽減処置あり！その要件とは？
一定の要件を満たした場合、不動産の「住宅」に関連する所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されます。
以下に、住宅の基本要件を2つご紹介いたします。
1. 「もっぱら自分が住むための家屋」であること
– 令和5年3月31日までに個人が新築または取得した住宅で、自己の居住のために用意されていることが必要です。
投資用の物件や賃貸アパートは対象外となります。
なお、法人はこの軽減制度の対象外です。
2. 新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること
– 対象の住宅は、新築または取得後1年以内に登記を完了させる必要があります。
また、新築と中古の要件の違いについても補足いたします。
新築の場合： - 住宅の面積は50㎡以上である必要があります。
中古の場合： - 住宅の面積が40㎡程度のコンパクトマンションなど、50㎡未満であると、登録免許税の軽減制度の対象外となります。
中古住宅の軽減税率の要件と具体的な効果
中古住宅を購入する際には、新築住宅の要件に加えて、さらに新築住宅の要件の中でも「新耐震基準に適合していることの証明」もしくは「既存住宅瑕疵担保保険への加入」という要件を満たす必要があります。
この軽減措置は、「建物」にのみ適用され、土地には適用されません。
具体的な軽減税率の効果は、建物に対して大きく現れます。
軽減税率の要件を満たした中古住宅を購入すると、建物の登録免許税の税率が2%から0.3%に減少します。
例えば、建物の固定資産税評価額が10,000千円の場合、軽減税率のない場合は登録免許税が200,000円かかりますが、軽減税率が適用される場合は30,000円になります。
この場合、軽減税率の適用有無で差額は170,000円となり、この節約額で家具を贅沢に1つ買うこともできるでしょう。
なお、中古住宅の税金軽減措置には、新耐震基準を満たしていることが求められます。
これは登録免許税だけでなく、不動産取得税や住宅ローン控除など、他の税金や制度においても共通の要件となっています。
新耐震基準とは、1981年6月1日に改正された建築基準法に基づく基準のことです。
通常、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に適合しなければなりません。
しかし、それ以前に確認申請が行われた建物でも、一部の建物は新耐震基準を満たしている場合があります。
中古住宅を購入する際の登録免許税の軽減措置
中古住宅を購入する際、登録免許税を軽減するための要件について詳しく説明します。
中古住宅が新耐震基準に適合している場合、登録免許税の軽減を受けることが可能です。
新耐震基準の適合を証明するためには、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
耐震基準適合証明書は、建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関によって耐震診断を受け、取得します。
この証明書によって、中古住宅が新耐震基準を満たしていることが証明されます。
また、瑕疵担保保険も登録免許税の軽減措置に関連して重要な役割を果たします。
瑕疵担保保険とは、住宅を売却後に発見された隠れた瑕疵に対する補修費用などの負担を保険金で賄うものです。
瑕疵担保保険が付保された中古住宅は、登録免許税以外にも不動産取得税や住宅ローン控除などの税金軽減措置を受けることができます。
また、瑕疵担保保険が付保されていることで経済的なメリットも得ることができます。
ただし、現時点では瑕疵担保保険が付保された物件はまだまだ少数派です。
しかし、2018年4月以降、不動産会社による建物状況調査（インスペクション）が義務化されるため、瑕疵担保保険付きの中古住宅が増えると予想されます。
まとめ
中古住宅を購入する際には、登録免許税の軽減要件を確認することが重要です。
新耐震基準への適合証明書や瑕疵担保保険の有無を確認し、税金の軽減措置を受けることができるかどうか注意深く確認しましょう。
