住宅の「買い替え」について詳しく解説します
一般的に、住宅を売却する人のほとんどは、新しい住宅を購入するために買い替えを行います。
ただし、一部の特殊なケースでは、「賃貸に引越す」または「実家に戻る」という選択肢もあります。
つまり、住宅の売却と新しい住宅の購入は通常セットで行われることが一般的であり、その際には買い替えに関連するお得な税制なども考慮する必要があります。
この記事では、住宅の買い替えに焦点を当て、買い替えの流れやお得な税制について詳しく解説します。
記事を読むことで、買い替えの手続きや税制の利点について正確に理解することができます。
買い替えの基本的な流れについて知りたい
住宅を買い替える際の基本的な流れは以下の通りです。
まず、現在の住宅を売却するために不動産会社と契約を結びます。
その後、物件の査定や販売活動が行われ、売却が成立したら次のステップに進みます。
次に、新しい住宅の購入のためにローンを組むかどうかを検討します。
ローンを組む場合は、金融機関との交渉や審査が必要になります。
ローンの手続きが進められたら、希望する物件を探し、契約を結びます。
最後に、住宅の引き渡しや登記手続きを行い、買い替えのプロセスが完了します。
住宅の買い替えにおいて使えるお得な税制について知りたい
住宅の買い替えには、さまざまな税制上の優遇措置があります。
例えば、住宅ローン減税や住宅購入時の軽減税率などが挙げられます。
住宅ローン減税では、借入金利や元利返済に対して一定の割合を所得控除として受けることができます。
さらに、住宅購入時の軽減税率では、登録免許税や固定資産税の軽減税率が適用されるため、税金の負担が軽減されます。
これらの税制優遇措置は、正確な条件や申請手続きが必要ですので、専門家のアドバイスを受けながら利用することがおすすめです。
住宅の買い替えに関する注意点について知りたい
住宅の買い替えを行う際には、いくつかの注意点があります。
まず、売却と購入のタイミングがずれることが一般的です。
好景気の時期は売却が簡単でも、購入が難しくなることがあります。
逆に、不景気の時期は売却が難しくなりますが、低価格で物件を購入できる可能性が高くなります。
また、買い替えでは「売り先行」と「買い先行」という選択肢があります。
売り先行は、まず売却をしてから購入する方法であり、買い先行はまず購入をしてから売却する方法です。
どちらを選ぶかは、個人の状況や市場の状態によって異なります。
また、買い替えに伴う諸費用や手続きにも注意が必要です。
登記費用や仲介手数料など、追加の費用がかかることがありますので、事前に計画を立てておくことが重要です。
読者の皆様は、買い替えの流れやお得な税制、注意点について理解することができたはずです。
これらの情報を参考にしながら、スムーズな買い替えを実現してください。
また、具体的な疑問や相談がある場合には、専門家に相談することもおすすめです。
売却益を最大化するための売り先行の流れ
売り先行で住み替えを検討している方にとって、売却益を最大化するための手順をご紹介いたします。
売り先行の場合でも、同時並行で早めに購入を進めていくことが重要です。
1. 「今の家がいくらで売れるか」を確認する
住み替えを考える際には、まず自分の現在の家がいくらで売れるのかを確認することが大切です。
売却金額によっては、売却益を新居の初期費用に回して、借入額を減らすことも可能です。
不動産会社に査定してもらうことで、自分の家の査定額を把握できます。
ただし、査定額は不動産会社が判断した、いくらで売れそうなのかという価格です。
不動産会社によって実績や算出方法が異なるため、査定額がバラバラになることがあります。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
2. 不動産一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトは、便利なツールですが、現在では数多くのサイトが乱立しており、どのサイトを利用すればいいのか迷ってしまうかもしれません。
机上査定は、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要がなく、自宅から気軽に査定額を知ることができます。
ただし、依頼を行った不動産会社からドンドン電話がかかってきます。何度も何度もかかってくることだけは覚悟のうえで一括査定サイトに申し込みましょう。
3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
査定額は不動産会社によって異なる可能性があるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することが重要です。
これにより、自分の家の正確な査定額を把握し、売却益を最大化することができます。
査定を依頼する際には、各不動産会社に備考欄でメールでの査定結果の提示を希望する旨を伝えておくと、スムーズにやり取りすることができます。
売却を成功させるためには
売却を成功させるためには、複数の不動産会社への依頼がオススメです。
サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、以下のような使い分けが良いでしょう。
住宅ローンは、あなたの環境（家族構成、年収、将来性）により適正な商品が異なります。
新規で借りようとしている人も、見直しを考えている人も、実際に複数の銀行の仮審査を受け、金利や保障内容を比較することが一番です。
・税金の基礎知識：家を買い替えたときに知っておくべき税金について 不動産売却が完了し、新しい家の買い替えが完了した後の税金の基礎知識について解説します。
具体的には、譲渡所得と利用できる特例についてです。
個人の所得は以下のように分けられます。
– 譲渡所得
– 給与所得
– 不動産所得
– 山林所得
– 事業所得
– 利子所得
– 配当所得
– 退職所得
– 一時所得
– 雑所得
この中で、不動産を売却したときに生じる所得を「譲渡所得」と言います。
譲渡所得は、所得税の区分の一つであり、資産の譲渡（建物や構築物の所有権を他人に譲る行為など）によって得られる所得を指します。
譲渡所得には所得税や住民税がかかるため、「譲渡所得税」とも呼ばれることがありますが、税金の正式な名称は「所得税」と「住民税」です。
譲渡所得の計算方法と要素
譲渡所得について詳しく解説します。
譲渡所得とは、資産や財産の売却によって得られる収入のことであり、プラスになる場合は譲渡益、マイナスになる場合は譲渡損失と呼ばれます。
譲渡所得の求め方は以下の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額(売却価額) － 取得費 － 譲渡費用 それぞれの要素について詳しく説明します。
取得費
取得費とは、土地の場合は購入価格、建物の場合は購入価格から減価償却費を控除した価格を指します。
減価償却費とは、時間が経つにつれて資産の価値が減少することを考慮した金額であり、資産の経年劣化分です。
これを取得費から差し引くことで、取得時の実際の価格を算出します。
譲渡費用
譲渡費用とは、売却に要した費用のことです。
例えば、仲介手数料や印紙税などが該当します。
これらの費用は売却に伴い発生するため、譲渡所得から差し引いて計算します。
譲渡益は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額がプラスになる場合に発生します。
ただし、注意点として「取得費とは購入価格とは限らない」ということがあります。
実際には、購入価格から減価償却費を差し引いた価格を取得費として考慮する必要があります。
譲渡所得に影響する要素を把握することは、税金特例や確定申告の必要性の判断にもつながります。
譲渡益が生じる場合には、節税に役立つ特例が利用できます。
また、譲渡損失が生じる場合には、一定の条件を満たすと税金還付を受けることができる特例も存在します。
具体的な条件や詳細な解説は、国税庁の公式サイトで確認することができますので、ぜひ参考にしてください。
住宅の購入における減価償却費の計算方法
住宅の購入額は、土地の金額と建物の金額で構成されます。
ただし、建物については、購入額から減価償却費を控除した価額が適用されます。
住宅の減価償却費は、以下の計算式によって求められます。
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
譲渡益に対する特例措置
譲渡益が発生した場合に適用できる特例措置は、以下の3つがあります。
1. 3,000万円の特別控除 譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。
特別控除適用後の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 3,000万円 2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 10年以上所有していた居住用財産を譲渡した場合に適用される軽減税率の特例です。
条件としては、居住用財産の所有期間が10年以上であることが必要です。
3. 特定の居住用財産の買換え特例 特定の居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した場合に適用される特例です。
この特例では、譲渡所得の課税を繰延することができます。
具体的には、居住用財産の売却価額が購入価額を上回る場合に課税され、売却価額が購入価額以下の場合には課税されません。
なお、多くの場合、譲渡所得が発生した場合でも3,000万円の特別控除を利用することで譲渡所得がゼロになるため、「譲渡所得の買換え特例」はあまり利用されません。
マイホーム売却時の特例
一般的には、税金を少なく抑えるためには、3,000万円特別控除だけではなく、「譲渡所得の買換え特例」という特例の利用も考えてみることがあります。
この特例は、マイホームを売却した際に発生する税金を軽減するためのもので、詳細は国税庁のホームページで確認することができます。
この特例は、マイホームを買い換えて譲渡損失が生じた場合に適用されます。
具体的には、売却額から購入費用と売却費用を差し引いた金額が譲渡所得にかかる損失額となります。
譲渡所得にかかる損失額は以下の計算式で求められます。
譲渡所得にかかる損失額 = 譲渡収入（売却額） – 取得費（購入額） – 譲渡費用（売却に要する費用） ただし、譲渡収入とは売却した不動産の売却額、取得費とは売却した不動産の昔の購入費用（ただし、建物は減価償却後の価額）、譲渡費用は売却に要した仲介手数料などを指します。
この特例は、買換えが必要な条件がありますが、新たに購入する物件の金額などは特例の対象外です。
注意点：住宅ローン控除との併用不可
なお、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に以下の節税系の特例を併用することはできません。
具体的には、以下の特例です。
1. 3,000万円特別控除
2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買換え特例
住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅を取得するために、ローン期間が10年以上の住宅ローンを利用した場合に適用され、居住年から10年間にわたり、年末の借入残高に応じて所得税から一定額の控除が受けられる制度です。
つまり、マイホームの売却で譲渡益が生じた場合、節税系の特例を利用するか、住宅ローン控除を利用するかは、どちらか一方しか選ぶことができません。
注文住宅を選ぶ際のポイント
注文住宅を建てる際には、設計によって価格は大きく異なることがあります。
素人の方が考えても、具体的な金額を想像するのは難しいでしょう。
また、住宅メーカーによって外観や得意分野も異なるため、最初に多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せることがベストです。
手間がかかるかもしれませんが、家は一生に一度の大きな買い物ですので、時間をかけて慎重に選ぶべきです。
まとめ
不動産を売却する場合、譲渡所得税が発生します。
住宅の買い替えの場合、利用できる特例は、譲渡益が発生した場合には3つあり、譲渡損失が発生した場合には1つあります。
ただし、買い替えの際に購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、譲渡益が発生した際に利用できる節税の特例とは同時に利用することができないことに注意が必要です。
譲渡益や譲渡損失の可能性がある場合は、ある程度試算した上で特例の要件をしっかりと確認し、利用するようにしましょう。
