中古 物件 購入タワーマンション 管理費や修繕積立金の相場は?その他何が必要?

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タワーマンションの管理費と修繕積立金の内訳

タワーマンションの管理費と修繕積立金が高額になる理由を理解したい タワーマンションを購入する際に留意すべき点 タワーマンションの管理費と修繕積立金の詳細を知りたい方へ この記事では、「タワーマンションの管理費と修繕積立金」というテーマについて詳しく解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

まず初めに、マンションを所有することによって発生する費用には、主に以下の3つの種類があります。

1. 管理費 管理費は、マンションの共用部を適切に維持・管理していくために必要な費用を指します。

具体的には、以下のような費用に使用されます。

共用スペースの清掃や照明の電気代 – エレベーターやエントランスの保守・点検費用 – ゴミ処理や廃棄物の管理費用 – 管理会社や管理組合の運営費用 – 防災対策やセキュリティに関する設備費用 これらの費用は、マンション内の全てのオーナーが共有負担するものであり、定期的な支払いが必要です。

なお、タワーマンションの場合、一般のマンションに比べて共用スペースが多く、より豪華な設備が提供されているため、管理費も相対的に高額になる傾向があります。

2. 修繕積立金 修繕積立金は、将来的な修繕や改修工事に備えるために、毎月積み立てられる資金です。

マンションの建物は経年劣化や自然災害の影響を受けるため、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。

このため、修繕積立金は建物の状態を維持・改善するために必要な資金を積み立てるものです。

修繕積立金の使途は、主に以下のようなものです。

外壁や屋根の塗り替え費用 – エレベーターや配管の修理・交換費用 – 公共部分のリニューアルや設備更新費用 – 防災対策や耐震診断に関する費用 修繕積立金は、建物の寿命を延ばし、住環境を良好な状態に保つために欠かせない費用です。

タワーマンションの場合は、高層階での修繕や豪華な設備が多いことから、修繕積立金も一般のマンションに比べて高額になることがあります。

3. その他の費用 その他にもマンションを所有することによって、個別に負担しなければならない費用があります。

具体的な費用例としては、以下のようなものがあります。

空調や給湯設備の個別使用料金 – 駐車場やバイク置き場の利用料金 – 設備利用に関する各種費用 (プールやフィットネスジムの利用料金など) これらの費用は、個々のオーナーが使用した分だけ支払われるものであり、管理費や修繕積立金とは別に負担する必要があります。

以上が、マンション所有に伴う費用の種類と、そのうちの「管理費」と「修繕積立金」の詳細についての解説となります。

タワーマンションを購入する際には、これらの費用の存在や内訳について理解し、適切な予算を立てることが重要です。

マンションの共用部の清掃にかかる費用について

マンションには、居住者が共同で使用するエントランスや廊下、階段、エレベーター、集会室、庭、キッチンスタジオなどの共用部があります。

これらの共用部の清掃には、専門の清掃業者を雇って行うための費用が必要です。

廊下や階段の掃除、エントランスの掃除、集会室やゲストルームの清掃など、共用部の清潔さと維持管理に貢献するために、定期的に清掃の費用が必要です。

マンションの共用部の水道光熱費について

マンションの共用部には、エレベーターや廊下の電気代、散水の水道代などの水道光熱費が発生します。

エレベーターの電気代や廊下の電気代、散水の水道代などは、共用施設の維持管理に必要な費用であり、居住者全体で分担して支払う必要があります。

マンションの設備点検費用について

マンションの設備点検費用には、エレベーターの点検費用や給排水・消火設備の法定点検費などが含まれます。

これらの点検は、設備の安全性を確保し、居住者の安心と快適な生活をサポートするために必要な費用です。

管理組合は、定期的な点検を行うために、点検業者に費用を支払う必要があります。

マンションの管理人の人件費について

マンションの運営には、管理人やコンシェルジュなどの管理スタッフが必要です。

彼らは共用部の管理や居住者のサポートなど、マンションの円滑な運営を担当しています。

そのため、管理人の人件費がかかることは避けられません。

管理組合は、管理スタッフの給与や福利厚生費などを賄うために、毎月の管理費に人件費を含める必要があります。

マンションの庭の維持管理費用について

マンションの庭の維持管理には、植栽の剪定や防虫、除草、人工の池や小川の維持などが含まれます。

庭は居住者の憩いの場として重要であり、美しさや安全性を保つためには定期的なメンテナンスが必要です。

そのため、専門の庭師や業者を雇って行う費用がかかります。

マンションの修繕積立金について

修繕積立金とは、将来の大規模修繕に備えるために毎月積み立てられる費用です。

大規模修繕には、外壁塗装、屋上防水、共用部のひび割れ対応、排水管の高圧洗浄、共用部の空調や照明の更新、セキュリティインターホンの交換、玄関扉の交換、給水設備やポンプの交換、エレベーターの更新などが含まれます。

修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために、居住者全員から少しずつ集められ、管理組合が管理しています。

修繕積立金は、長期的な修繕計画に基づいて金額が決定されます。

マンションの追加費用

マンションの修繕積立金が不足していく理由は、築年数が経過するにつれて、建物の老朽化や設備の劣化が進むためです。

管理費とは異なり、修繕積立金は築年数が経過すると増額されていく傾向があります。

これは、将来的な修繕や改修工事に備えるために必要な資金を確保するためです。

また、マンションを所有する場合には、駐車場代や駐輪場代などの追加費用も発生します。

一般的に、マンション内の駐車場代は周辺の月極駐車場よりも割安に設定されており、例えば周辺の月極駐車場が月2万円であれば、マンション内の駐車場代は月1.5万円のように設定されています。

そのため、マンション内の駐車場を利用できる場合には、周辺の駐車場を借りるよりも経済的です。

管理費、修繕積立金、駐車場代、駐輪場代は、一戸建てでは発生しない特有の費用です。

これらの費用は、マンションの共用部分や共有設備の維持管理、修繕、清掃などに充てられます。

タワーマンションの管理費が高い理由

富豪層向けのマンションであるタワーマンションには、コンシェルジュやドアマンなどのサービススタッフが多く配置され、一部のマンションでは管理人の常駐が法律で義務付けられています。

これにより、タワーマンションの管理費が高額となる理由は、まずは管理人の人件費が高いためです。

さらに、タワーマンションは1階のエントランスがガラス張りで天井が高い設計が多く、広々とした空間は効率の低い空調を必要とするため、水道光熱費が高くなります。

また、内廊下や多数のエレベーターも設置されているため、水道光熱費が高くなりやすいです。

さらに、タワーマンションは容積率の割増を受けることがあり、その代わりに公開空地と呼ばれる庭の設置が義務付けられることが一般的です。

公開空地には落葉樹などの植栽や人工の小川などの水辺が設けられることが多く、これらの庭の維持にも費用がかかります。

タワーマンションの修繕積立金の相場

国土交通省が実施した「マンション総合調査結果」によると、タワーマンションの階層別の修繕積立金の平均価格は以下のようになっています。

修繕積立金とは、将来的に必要な修繕やメンテナンスの費用を積み立てるために、住民から徴収される費用です。

地下階層: 1平米あたり約1,500円~2,500円

1階~5階: 1平米あたり約1,000円~2,000円

6階以上: 1平米あたり約800円~1,500円

なお、これらはあくまで平均価格であり、実際の修繕積立金は建物の規模や設備の状態などによって異なる場合があります。

修繕積立金は、将来的に建物の補修や更新が必要になった際に必要な費用を賄うため、長期的な視点で計画的に積み立てていく必要があります。

タワーマンション購入時のチェックポイント

タワーマンションを購入する際には、修繕積立金の値上げスケジュールが長期修繕計画として明示されているかを確認することが重要です。

タワーマンションの修繕積立金は、一般のマンションに比べて割高な傾向があります。

その理由として、タワーマンションは特注品の設備が多く、修繕や交換が難しいという点が挙げられます。

特定のタワーマンションのために作られた一点ものの大規模な設備が多く、量産品による交換が難しいため、修繕には専門の施工会社が必要となります。

さらに、タワーマンションは特殊な仕様が多く、修繕の依頼先として元施工会社を選ぶ必要があります。

そのため、他の施工会社との相見積もりが難しく、コストが高くなる傾向があります。

しかし、タワーマンションの修繕積立金は、築年数や管理状態によっても異なることがあります。

全体平均では、築年数の浅い物件も含まれているため、安くなりやすいです。

実際には、築10年から20年程度で、月に2万円から3万円程度の積立金が必要となることが多いです。

したがって、タワーマンションを購入する際には、修繕積立金の値上げスケジュールを確認することが重要です。

長期修繕計画には、将来的な修繕計画や予算、値上げの時期が明示されています。

これにより、将来的な修繕費用の予測ができ、購入時に負担を軽減することができます。

また、管理組合の財務状況や管理の透明性もチェックし、修繕積立金の適切な運用が行われているかを確認することも重要です。

以上が、タワーマンションを購入する際のチェックポイントです。

修繕積立金は大きな負担となるため、慎重な検討が必要です。

将来の修繕計画や管理の透明性を確認し、購入を検討する際には十分な情報収集を行いましょう。

タワーマンションのエレベーターリスク

タワーマンションは、地震に強い建物であることが多いため、一般的には災害に対する耐性が高いと言えます。

しかし、一方で停電が発生すると、エレベーターが停止してしまい、高層階に住んでいる人々は非常に不便を強いられる可能性があります。

タワーマンションは、通常高層階までの移動を助けるためにエレベーターを使用します。

しかし、停電が発生するとエレベーターは動作停止となり、上階または下階への移動ができなくなってしまいます。

これは特に高層階に住んでいる人にとっては大変困難な状況です。

停電が長時間続く場合、高層階の住民は階段を利用して降りる必要があります。

しかし、階段を利用するとなると、非常に大変な体力や時間を要することが想像されます。

特に高層階に住んでいる高齢者や体力のない人にとっては、非常に困難な課題となることでしょう。

そのため、タワーマンションにおいては、停電対策や非常用の発電装置の導入など、エレベーターの停止によるリスク軽減策が重要です。

また、住民自身も災害時に備えた行動計画を持つことが大切です。

例えば、非常用の備蓄品や懐中電灯を準備し、階段の状態や避難場所などについて事前に確認しておくことが必要です。

エレベーターリスクは、タワーマンションにおける重要なポイントの一つです。

購入を検討する際には、この点にも注意を払い、災害時の対策がしっかりと整っているかどうかを確認することが重要です。

台風19号の影響による停電と断水によって不便な生活を強いられた事例

2019年10月に発生した台風19号の影響で、武蔵小杉駅近くにある47階建てのタワーマンションでは、地下に設置されている配電盤が浸水して壊れてしまいました。

このため、台風の日から10日以上もの間、住民は停電と断水の影響により不便な生活を余儀なくされました。

通常、電気は復旧が比較的早いインフラですが、近年では台風によって送電線が倒れてしまい、長期間の停電が発生するケースも増えています。

そのため、タワーマンションを購入する際には、災害時の対応や設備状況なども確認し、不測の事態に備える必要があります。

まとめ

ここでは、タワーマンションの管理費と修繕積立金について説明してきました。

一般的な相場としては、管理費が15,726円、修繕積立金が12,305円となっています。

特に、タワーマンションの修繕積立金は、通常5年ごとに上昇する傾向がありますので、今後の予測も考慮して物件を検討することが重要です。

購入時には、管理組合に修繕積立金の将来的な上昇についても確認し、将来的な負担を見越しておく必要があります。

また、タワーマンションは災害時には停電によってエレベーターが停止するリスクもあります。

そのため、災害時の対応策や設備状況なども事前に確認しておく必要があります。

購入する際には、災害時にどのような対応がされるのか、設備がどの程度整っているかなども把握しておくことが重要です。

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